In una locazione immobiliare, la corretta suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino rappresenta non solo una questione di trasparenza, ma anche un aspetto vincolante regolato dal Codice Civile italiano e fonte di frequenti equivoci. Comprendere con chiarezza quali voci di costo ricadono sull’uno o sull’altro è alla base di un rapporto locatizio sereno ed evita spiacevoli contestazioni durante la durata del contratto o al termine dello stesso. La composizione delle spese varia, si distingue tra spese ordinarie e straordinarie, talvolta si aggiungono imposte e tributi locali, in altri casi le spese di condominio o di manutenzione straordinaria.
Suddivisione delle spese: criteri generali stabiliti dalla legge
Le norme che regolano la locazione, esplicitate principalmente dall’art. 1576 del Codice Civile, stabiliscono che il proprietario (o locatore) deve provvedere durante la durata dell’affitto a tutte le riparazioni necessarie sull’immobile, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, le quali sono di competenza dell’inquilino, ovvero del conduttore. Questa distinzione si ripercuote anche sulle spese ordinarie e straordinarie di condominio, sulle utenze domestiche, sulle imposte accessorie e su eventuali lavori di manutenzione programmati nelle parti comuni della palazzina.
Il principio cardine:
– Proprietario è responsabile di tutte le spese inerenti la conservazione e il valore dell’immobile o quelle che ne migliorano le condizioni (grandi riparazioni, ristrutturazioni, sostituzione di impianti centralizzati, lavori straordinari nelle parti comuni);
– Inquilino sostiene i costi legati all’uso quotidiano e alla normale gestione dell’immobile (utenze, piccole riparazioni, spese condominiali ordinarie come pulizia scale, manutenzione ascensore, illuminazione).
Per evitare controversie, è consigliato regolare ogni dettaglio nel contratto di locazione.
Spese ordinarie e straordinarie: cosa paga ciascuno
Le spese previste in una locazione si suddividono in due grandi categorie:
Ordinarie:
Straordinarie:
Un caso particolare è rappresentato dalla manutenzione ordinaria degli impianti centralizzati: le spese ricadono solitamente sull’inquilino solo nella parte di consumo o riparazioni minori, mentre quelle di rifacimento o sostituzione nel proprietario.
Imposte e tasse: come si suddividono
La stipula e la gestione di un contratto di locazione comportano ulteriori obblighi fiscali. In particolare:
Le detrazioni fiscali: chi può portare in detrazione le spese
Un tema di grande interesse pratico è la possibilità di detrarre alcune tipologie di spesa nella dichiarazione dei redditi. L’unico soggetto che può portare in detrazione fiscale le spese condominiali per interventi sulle parti comuni degli edifici, comprese le spese straordinarie, è il proprietario dell’immobile e non l’inquilino. Questo perché, secondo la normativa, solo il proprietario-condomino ha diritto a beneficiare delle detrazioni, proporzionalmente alla propria quota millesimale di proprietà.
L’inquilino non può detrarre nemmeno le spese condominiali ordinarie che paga direttamente nell’interesse del proprio uso, e neppure le spese legate alla manutenzione ordinaria. Eccezione sono solo alcuni specifici bonus fiscali (ad esempio, detrazione per affitto se studente universitario fuori sede), ma in linea generale la disciplina è molto rigida sul punto.
Quali spese può detrarre un proprietario?
Requisiti per la detrazione
Per poter richiedere la detrazione, è essenziale che il proprietario sia in regola con il pagamento, che la fattura sia intestata al proprietario stesso, e che sia documentata la spesa con bonifico “parlante”, ossia un bonifico che indichi chiaramente la causale agevolata. Il conduttore, anche se partecipa economicamente al pagamento per accordi specifici, non può beneficiare della detrazione perché non risulta come avente diritto secondo la normativa vigente.
- Ulteriore dettaglio: le detrazioni spettano al singolo proprietario in base alla quota millesimale di proprietà, come determinato dal regolamento condominiale o dai criteri stabiliti dagli artt. 1123 e seguenti del Codice Civile.
Tabella riassuntiva: chi paga cosa
| Tipo di spesa | A carico del proprietario | A carico dell’inquilino | Detraibile fiscalmente |
|---|---|---|---|
| Spese condominiali ordinarie | No | Sì | No |
| Spese condominiali straordinarie | Sì | No | Sì, dal proprietario |
| Manutenzione ordinaria | No | Sì | No |
| Manutenzione straordinaria | Sì | No | Sì, dal proprietario |
| Bolletta luce, gas, acqua | No | Sì | No |
| TARI | No | Sì | No |
| IMU / TASI | Sì | No | No |
| Imposta di registro | Sì, al 50% | Sì, al 50% | No |
| Imposta di bollo | No | Sì | No |
| Cedolare Secca (regime facoltativo) | Sì, facoltativa | No | No |
In conclusione, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino risponde a criteri ben definiti sia dal Codice Civile sia dalla prassi, con alcune voci che possono essere oggetto di accordi diversi tramite contratto. Per quanto riguarda le detrazioni fiscali, la regola generale è chiara: spettano unicamente al proprietario per le sole spese straordinarie relative alle parti comuni e mai all’inquilino, che resta escluso da ogni agevolazione, a meno che non rientri in casi specifici previsti dalla legge. Un’attenta consultazione delle normative vigenti e l’esplicitazione degli accordi nel contratto di locazione restano strumenti fondamentali per una gestione serena della locazione e delle relative ripartizioni di spesa.
